物業(yè)服務收費到底高不高？

      中國寧波網(wǎng)訊（記者 俞慧娜 通訊員 黃石磊）11月16日以來，本刊刊發(fā)了多篇有關物業(yè)服務費收取難問題的報道，引起市民關注，物業(yè)服務收費標準一直是市民討論的熱點。一些業(yè)主認為物業(yè)公司大有錢賺，而物業(yè)公司則稱許多小區(qū)入不敷出，存在虧損。到底是盈利還是虧損?那本神秘的物業(yè)收支賬到底該怎么算?房管部門和物價部門又對此持何態(tài)度，記者進行了深入調(diào)查。

　　現(xiàn)實情況:虧損還是盈利?

　　近日，北侖物業(yè)管理有限公司申請退出星陽新村物業(yè)管理，理由只有一個:該小區(qū)物業(yè)管理入不敷出?！靶^(qū)每年的綜合服務費有17.27萬元，但物業(yè)管理人員一年的工資就要21.01萬元，不算給員工繳納的社保、發(fā)放的獎金，公司已經(jīng)虧了3.74萬元。”該公司物業(yè)管理處主任賀建康說。無獨有偶，今年8月新交付的新隆華府小區(qū)，物業(yè)公司也說是入不敷出:年總收入為47.44萬元，但支出卻有54.39萬元，虧損近7萬元。

　　對此，區(qū)房管處物業(yè)科科長鄭國忠表示，這種虧損的現(xiàn)象雖不能代表我區(qū)的普遍現(xiàn)象，但在許多老小區(qū)和小小區(qū)卻是存在的。老小區(qū)是指2000年底前交付的小區(qū)，小小區(qū)是指建筑面積在5萬平米以下的小區(qū)。全區(qū)133個小區(qū)中，有近一半的小區(qū)是老小區(qū)和小小區(qū)，大都面臨略虧或零利潤狀態(tài)，有關物業(yè)公司之所以仍在管理，主要是基于社會責任、公司統(tǒng)籌管理、政府獎勵等因素考慮。

　　算算賬，物業(yè)管理收支存在倒掛

　　接管新隆華府的北侖太平洋物業(yè)公司給記者算了筆收支明細帳:該小區(qū)的物業(yè)服務收入主要有三塊，一是高層住宅，二是商鋪，三是車位服務費。該小區(qū)一共4棟樓，收費面積為21420平方米，綜合服務費的收費標準為每平方米每月1.5元，按100%收繳，一年有38.56萬元。小區(qū)有商鋪3800平方米，綜合服務費收費標準是每平方米每月1元，一年有4.56萬元。根據(jù)2001年頒布的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理停車收費辦法》規(guī)定，物業(yè)公司可向獨立產(chǎn)權的地下車位每個車位每月收取30元車位服務費。小區(qū)共120個地下車位，一年可獲得4.32萬元收入，經(jīng)營用房100平方米一間，該地段市場價出租一年2.5萬元左右(目前還沒有出租)。那么，該小區(qū)一年物業(yè)服務收入為47.44萬元。

　　那么，該小區(qū)的物業(yè)管理成本又有多少呢?據(jù)介紹，目前該小區(qū)有物業(yè)經(jīng)理1人，月工資2800元；財務兼客服1人，月工資1600元；裝修管理員1人，月工資1600元；秩序維護隊長(也就是通常說的保安隊長)1人，月工資2500元；綜合維修1人，月工資1800元；秩序維護員(也就是通常說的保安)9名，分三班每班3名，每人月工資2000元；保潔員3人，每人每月工資1310元。那么，該小區(qū)17位物業(yè)管理人員一年工資支出為38.68萬元，加上每年6.17萬元的社保支出、1.93萬元的福利費支出，人員開支為46.78萬元，加上辦公費、清潔費、綠化費、秩序維護費、公共能耗費、營業(yè)稅金及附加費用，一共54.39萬元，已經(jīng)超過了物業(yè)服務收入。

　　物業(yè)管理中，究竟有哪些收入?又會產(chǎn)生哪些支出?記者查詢了2005年頒布的《寧波市物業(yè)服務收費管理實施辦法》。第二章第七條中明確指出，本辦法所稱的物業(yè)服務收費，包括物業(yè)管理綜合服務費、房屋共有部分和共用設施日常維修費。第三章第十五條中明確指出，物業(yè)管理綜合服務費的構成包括物業(yè)服務成本、稅金和利潤。其中，物業(yè)服務成本主要包括管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等，清潔衛(wèi)生費用，綠化養(yǎng)護費用，除房屋本身共有部分和共用設施外業(yè)主共有的公用配套設施和相關場地的維修養(yǎng)護費用，秩序維護費用，辦公費用，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，經(jīng)業(yè)主和業(yè)委會同意的其他費用。因此，判斷物業(yè)公司在這個小區(qū)是否盈利，需將所有收入和支出分別進行匯總比較。鄭國忠說，市民一般在探討的僅僅是物業(yè)管理人員成本，其實這只占總支出的50%左右，而員工的社會保險、福利費，清衛(wèi)費、綠化養(yǎng)護費等其它費用，許多業(yè)主都忽視了。

　　橫向縱向比較，我區(qū)物業(yè)服務收費標準不算高

　　綠城物業(yè)服務集團有限公司寧波分公司東海明園物業(yè)服務中心負責人陳中沛在接受記者采訪時說，東海明園高層住宅的綜合服務費是每平方米每月1.5元，在寧波市區(qū)同類小區(qū)高層住宅的綜合服務費一般為每平方米每月2元。區(qū)房管部門告訴記者，最近他們針對老三區(qū)、鄞州、鎮(zhèn)海物業(yè)服務收費標準的調(diào)查顯示，目前海曙區(qū)高層住宅小區(qū)的綜合服務費每平方米每月為2.2―2.5元，江北區(qū)、江東區(qū)和鄞州區(qū)為2.5―3元，鎮(zhèn)海區(qū)為2.5-2.8元。昨日，記者從區(qū)發(fā)改局物價科提供的一份有關余姚的物業(yè)收費標準的文件上看到，余姚市對物業(yè)服務從好到壞分為5級，多層的物業(yè)綜合服務費從每平方米每月0.85元―0.3元不等，中高層從1.85元―1元不等，允許有上下15%的浮動。北侖目前高層的物業(yè)收費標準是每平方米每月1.5―1.8元。

　　據(jù)了解，2001年，我區(qū)最低工資標準是480元，物業(yè)綜合服務費是每平方米每月0.25-0.35元。2011年后，最低工資標準都已經(jīng)提高到了1310元，但物業(yè)服務費卻沒有太大的變化，多數(shù)多層建筑結構房屋的物業(yè)綜合服費基本在每平方米每月0.35-0.45元。

　　區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局有關負責人表示，物業(yè)服務收費標準要按照實際情況，與當?shù)禺敃r的物價水平相適應，根據(jù)物業(yè)公司提供的服務內(nèi)容和標準的不同，差別定價。在北侖，有許多小區(qū)物業(yè)管理并不比其他縣市區(qū)差，但物業(yè)服務收費標準卻普遍低于其他縣市區(qū)，從物業(yè)服務管理的長遠發(fā)展、品質提升來說是不利的。

　　區(qū)物價、建設部門將進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為

　　區(qū)發(fā)展和改革局物價科有關負責人表示，物業(yè)服務收費分政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。我區(qū)普通住宅小區(qū)(不包括內(nèi)部的非住宅和別墅)前期物業(yè)綜合服務收費實行政府指導價，價格主管部門根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模、設備設施配備、開發(fā)建設單位申請的物業(yè)服務等級、內(nèi)容等，綜合考慮成本、各項費用的行業(yè)標準和社會公允水平以及經(jīng)濟發(fā)展、物價水平、社會穩(wěn)定等多方面因素制定。業(yè)主委員會成立之后的普通住宅小區(qū)，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，應由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)公司在協(xié)商一致的情況下確定或調(diào)整。但事實上，業(yè)委會成立之后，由于多方面因素的制約，包括業(yè)主對開發(fā)建設單位存在的遺留問題、對物業(yè)公司物業(yè)服務不到位的不滿，對物業(yè)服務等級、項目、內(nèi)容的調(diào)整變化的理解、接受等方面，業(yè)委會與選聘的物業(yè)公司協(xié)商提高物業(yè)收費標準的難度較大，普遍存在小區(qū)物業(yè)服務收費仍確定為已實行多年的老標準的情況。

　　據(jù)悉，為了進一步理順物業(yè)服務與物業(yè)收費的關系，區(qū)物價、建設部門正在抓緊修訂自2006年起實施的《北侖區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法》，在征求意見和履行必要的程序后將出臺，以進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。