物業(yè)管理糾紛的處理方式和程序

一、糾紛處理方式概述

      物業(yè)管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：1、當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解；2、各方當(dāng)事人請求第三人調(diào)解，請求政府主管部門行政調(diào)解。3、當(dāng)事人之間約定仲裁；4、司法訴訟。

      以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評定，當(dāng)事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。

二、糾紛的調(diào)解

      物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。民事調(diào)解由爭議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見和授權(quán)提出解決意見，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當(dāng)事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。

      物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。

      民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。

三、物業(yè)管理民事糾紛的仲裁

      可以通過仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭議，主要是基于合同的糾紛或財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。”

      仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款；另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書面協(xié)議。仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：1、請求仲裁的意思表示；2、仲裁事項(xiàng)；3、待定的仲裁委員會(huì)。如一個(gè)在廣州履行的合同寫明：“有關(guān)本合同的爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，無法協(xié)商時(shí)提交廣州仲裁委員會(huì)仲裁?！边_(dá)成仲裁協(xié)議的爭議，不得向法院起訴；即使起訴，法院也不受理。

物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：

1、一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請書；

2、委員會(huì)于收到申請書后5日內(nèi)決定立案或不立案；

3、立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人，并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達(dá)被申請人。

4、被申請人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊待定仲裁員。普通程序?qū)徖?時(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會(huì)指定一名任首席仲裁員；案情簡單、爭議標(biāo)的小的，可以適用簡易程序，由一名仲裁員審理；

5、開庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解；

6、制作調(diào)解書或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書；

7、當(dāng)事人向法院申請執(zhí)行。與司法審判的兩審終審制不同，眾裁裁決是一裁終局的。

四、物業(yè)管理糾紛的訴訟、

      當(dāng)事人通過訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對已提交訴訟的當(dāng)事人管轄是強(qiáng)制性的。

物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟：

  1、當(dāng)事人一方（原告）提交起訴狀，起訴到法院；

  2、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告；

  3、被告提交答辯狀；

  4、開庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解；

  5、制作調(diào)解書或一審判決書；

 6、雙方均不上訴，則判決書生效；或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序；

 7、第二審審理：制作二審調(diào)解書或下達(dá)二審判決書，此為終審判決，不得上述；

  8、執(zhí)行。

      無論仲裁還是司法訴訟，均應(yīng)貫徹合法公正的原則，即以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，實(shí)踐中應(yīng)注重民法、房地產(chǎn)法、合同法等一般法律與物業(yè)管理專門法規(guī)及地方法規(guī)規(guī)章的銜接，并依據(jù)憲法處理好法規(guī)的競爭力認(rèn)定和沖突的解決；同時(shí)，在訴訟或仲裁活動(dòng)中，對業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的代表地位和訴權(quán)、請求權(quán)行使要有明確的了解和認(rèn)可，處理好單個(gè)業(yè)主的意見與小區(qū)業(yè)主意志的關(guān)系，確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛中的代表地位，以便及時(shí)處理糾紛，理順關(guān)系，建立良好的物業(yè)管理和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。